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中国房地产行业从05年开始到15年经历了一段高速发展的蜜月期，这一期间有很多人因为购买房产而发家致富；然后，从16年开始，房地产行业进入调整期，政府开始出台各种调控政策，但是依然不影响一二线城市房价的疯狂上涨；直至到2021年，房地产行业真正见顶。从2021年至今，房地产连续三年阴跌，一线城市二手住宅价格基本上跌回了2016年的房价区间，累计跌幅在30%-40%之间，其他城市更是几乎腰斩。未来房地产行业会在各种政策支持下企稳回升，但是并不影响房价继续阴跌20%-30%，红地产红利不再了，靠投资房产发家致富的时代一去不复返。
为了稳定房地产行业，国家密集出台了几大政策，有些是稳定市场的短期政策，有些则是在未来几十年改变房地产发展逻辑的长期政策。
1. 房地产收储
今年8月，商业银行审批房地产“白名单”项目5392个，提供融资金额将近1.4万亿元，这笔钱主要是为了保交楼、保交付，给开发商提供精准融资，避免出现发面积烂尾楼现象，造成房地产市场的系统性金融风险。这笔资金主要用于帮助已售但因资金挪用而停工的项目完成建设，确保购房者能拿到房子，工程项目也能回款。
同时，针对已建成但未售出的新建商品住房，国家正加速推进收储工作，通过转化为保障房、租赁机构收购，以及拆迁安置等模式收购存量住房。首先，此次收储目标是已建成但未出售的新建商品住房，也就是从开放商手里接盘。不收二手房，也不收烂尾楼。其次，收储的房型多以地段还不错的小户型为主，大概会以60平一居室和90平米左右的两居室为收储主力，并且是整栋收储，不收零散。第三，这次收储规模很大，目标可能是存量新建商品住宅的10%，那么2023年和2024年建成且没卖掉的新建商品住宅，大概得有小20万亿的规模。粗略计算，收储这次大概所需要的资金量在2万亿上下。第四，收上来的保障房，分为两种，一种是配租型，明确要求以低于城市租金水平租给新市民和青年人，还有一种是配售型，保本微利的方式卖给当地希望引进的人才。但封闭运行，不与商品方市场流通。也就是说，是新加坡模式，你不住了只能卖回给保障房管理机构。
那么房地产收储会对房价和房租产生什么影响呢？ 收储保障房，价格会比较低，甚至低于开发商成本，因收储不与市场联通，短期会使市场新房房供应减少，进而使得二手房价格企稳回升；但是长期来看，住房观念会改变，年轻人会更愿意以低价租住国家的房子，二手房需求进一步减少，所以二手房就会从现在的急跌，走向一个缓慢的二次下跌模式。跟房价的第一阶段急跌，接近尾声不同，租金的下行，也许只是刚刚开始。惠及一代人的房地产红利，已经彻底结束。如今再想卖房，恐怕已经难如上青天。
2. 下调存量房贷利率
8月30号，市场重复7月末的行情，突然放量大涨，但又很难突破下行趋势。这种反弹，更多是一种政策博弈，比如当天房地产一度大涨7%，说是市场出现一则重磅传言，有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。虽然至今（0906）没看到任何消息的落地证实，但也没看到相关部门的辟谣。
什么叫转按揭？两个意思，第一就是你在A银行的高利率的贷款，可以转给B银行做低利率贷款，如果转按揭落地，那么也就是说，全部银行的存量房贷利率，会都调成当下最低利率水平，否则客户就会流失到其他行。第二就是你在二手房买卖的时候，如果有房屋按揭贷款，不用自己先去借钱解押了，可以直接由买家把按揭接走。这样也就增加了房子的流动性。避免了中间借高利贷周转的风险。这个转按揭对楼市肯定是利好，更利好之前高利率下购房的人，相当于给身上有房贷的人，直接发钱了。
这么好的事情能否实现，关键要看能否克服政策阻力。首先，阻力来自于大银行，相当于银行要大幅让利才行，根据数据披露，银行现在有38万亿房屋按揭贷款，如果转按揭执行，很可能会意味着存量房贷降低100个BP，对银行的收入影响3800亿。其次，银行会用净息差为理由，提出异议，目前来看，工农中建四大行的净息差已经降到了1.4%几，交通银行降到了1.29%，上海银行降到了1.19%，这就是说银行的存贷款已经几乎没啥利差可吃，银行的盈利状况，就代表着金融风险的抵御能力。降存量房贷意味着进一步压缩银行们的净息差，那么会不会在这期间压出金融风险，也是上面必须要考虑的。第三，一旦真的要降存量房贷利率，银行们也得相应下调存款利率，降低他们自己的负债端，而且也得是大幅下调，目前一年期存款利率也就是1.3-1.4%的水平了，如果再降50个基点，就会掉到1%以内。相当于就是让全体储户来承担代价。而且现金类产品收益都会跟着降低，余额宝，货币基金，短债理财全都会受到影响。所以相当于是拿储户和稳健理财的收益，补贴给了持有房贷的人。那么房贷持有人欢天喜地的背后，储蓄者和稳健理财的人，可能就要骂街了。那有人说了，就不能央行超发货币，来弥补这个损失，不让储蓄者承担损失代价，其实背着抱着一边沉，央行超发货币，造成通货膨胀之后，最后也还是储蓄者承担损失。这件事宏观上可以提振经济，微观上有利有弊，说到底是一场财富的再分配。
3. 房屋养老金
8月23日，住建部宣布研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点，而试点的重点是政府把公共账户建立起来。为什么要建立公共账户呢？首先是一二线城市老房子太多，未来拆不动了，都主要以维修为主，那么维修之前需要体检，体检就需要体检费用，这个体检费用主要由政府出钱，暂时不需要大家掏钱。其次，个人账户主要是大家交过的物业维修基金挪过去。等物业维修基金耗尽了，会逐渐让大家出一部分钱。收取方式类似物业费，理论上应该交，但是不交也拿你没办法。
那么房屋养老金会对房价有啥影响呢？
首先，以后买卖二手房，房屋养老金会成为一个重要参考指标，关系到你这个房子还能住多久。现在房子的建筑标准都是50年，那么20年之后，如果没钱修，基本居住品质就很差了。所以那种，连住房养老金都收不上来的小区，价格会大幅贬损。更悲催的是，那些已经20-30年房龄的老破小，可能当时连住房维修基金都没有交过。物业费供暖费都很难收，慢慢就成三不管了。越是这样就越不好卖，越不好卖，就更没人交这些钱。
其次，能主动交这些住房养老金的小区，至少业主都是有一定居住品质要求的，也是相对富裕一点，或者说平常物业费就交的很多，不在乎再多交一些房屋养老金。那么这种小区，由于得到更及时的修缮，所以居住品质得以维持，那么即便在大城市，能有这个经济实力的，也都是中高档的小区了。这里的房龄本身就新，建筑质量也好，房屋维修基金也充足，物业费也高，所以反而倒不着急向业主收钱。
那么最后就成了，需要钱的收不上来，能收钱的暂时不需要，所以前期基本就是靠政府补贴了，而这些钱，肯定先紧着那些现在的老破小用，所以短期应该是个好事，类似于一次老旧小区改造。等把公共账户消耗的差不多了之后，才会找个人要钱。那时候，上述问题才会出现，小区的品质差距会越拉越大。所以这里也提醒大家，现在买房别光看地段了，得格外注意品质。老城区核心地段的破房子，未来也是出不了手的。另外，过去房价一直涨，大家其实没怎么考虑房子的折旧问题，那么房屋养老金之后，折旧问题可能会成为房屋买卖新的焦点。
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