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新房改革的意义与预期
新房改革已经成为热门话题已经持续了一个月，但仍有很多人对于这一改革的意义和对未来房地产市场的影响没有清晰的认识。有人预测，新房改革将会成为房地产市场的一个分水岭，标志着2024年成为新房地产元年。这种观点的支持者认为，在未来十年内，新房改革将深刻改变房地产行业，并期待2024年房地产市场的再次爆发，房价的大幅上涨。然而，我们不能忽视一个重要的事实，即房地产市场的一个规则已经永远改变了，这意味着未来的情况可能无法回到过去的轨道上。
新房改革对于中国房地产市场来说，扮演了一个重要的角色。首先，新房改革明确了保障房与商品房之间的区分，有人形象地称之为“双轨制”。作为新政策的一个重要信号，让商品住房重新回归到商品自由交易的范畴，让更多的人看到了2024年房地产市场的发展潜力。然而，对于2024年房价会迅速上涨的期待和预测，却可能是过于乐观了。即使在2024年，大多数一线城市在短期内也不太可能完全放开限购。即使限购完全放开，也不会出现爆发式的增长。因为一个重要的事实已经被永远改变了，人们已经不再全民炒房。这是中国房地产市场的一个重要变化，不仅因为房住不炒已经成为指导思想，更因为这个理念已经深入人心，成为人们看待房地产市场的信条。这种改变也为房地产市场的深度分化铺就了道路。
房地产市场的深度分化
在全民炒房时代，房产的投资属性远远超过了居住属性。但是，随着全民炒房的过去，房产的居住属性开始优先于投资属性。当居住属性成为首要选择时，就必须真实地考虑人口、产业、经济发展等对居住的核心因素。这样的考量结果就导致了一些城市高低差距的形成，甚至在同一个城市内部，不同的区域也有着不同的发展前景。因此，无论未来的房地产市场如何演变，这种深度分化的基础面不太可能改变。
所谓基础面，就是未来中国房地产市场将形成明显的一线城市、强二线城市和其他城市的三层分化与区隔。这种三层分化将成为未来十年房地产市场的主流趋势，其他观点都是无根据的。据此推测，未来十年内，最好的城市数量不超过30个，甚至可能不到20个。其他城市将只具有居住属性，投资机会相对较少。虽然有人认为房产本身的特性决定了它永远具有投资属性，是一种无形的硬资产。但是这一说法仅适用于最好的30个城市，也就是说，在这些城市中，房产的居住属性和投资属性同时存在，市场是全国范围却力争上游的楼市。一线城市更是独一档，投资属性远超过居住属性，如北京、上海等，这是全国范围的楼市，国家级的楼市。与此相比的是，强二线城市的居住属性与投资属性可能基本持平，这样的城市数量不会超过10个。其他二线城市的居住属性大于投资属性，但也存在少量投资机会。对于中国其他中小城市来说，居住属性将完全压倒投资属性，投资机会将变得非常有限。
房地产投资的新形态
有人会对投资属性与炒房联系在一起，认为有投资属性就等于炒房。然而，我们认为这种观点是不准确的。投资将出现一种与炒房截然不同的新形态存在。这种新形态就是家庭持有投资性房产，有能力的家庭可以拥有两套甚至三套房。政策层面可能会允许中国家庭将房产作为家庭资产，实现保值增值。目前的政策已经支持家庭购买第二套房，购房的首付和利率也有所降低，限购政策也有所放宽。为了维护整个市场的健康发展，满足中国家庭的投资需求，未来可能会放宽购房的限制，家庭可以拥有第三套房，从第四套房开始征收房产税也是顺其自然的结果。因此，我们之前提到家庭持有三套房的概念时，是指有能力的家庭，而不是每个家庭。这就是未来十年房地产市场的基本情况，因此在2024年不会迅速出现爆发式的增长。
总结来说，新房改革对于中国房地产市场的意义重大，标志着一个新时代的到来。然而，对于房地产市场的预期和展望需要更加理性。房地产市场已经发生了根本性的改变，全民炒房的时代已经过去。这种变化带来了房地产市场的深度分化，即只有少数城市具有较好的投资机会，大部分中小城市只具备居住属性。投资属性与炒房之间存在差异，投资形式也将发生变化，家庭持有投资性的房产将成为一种新的形态存在。因此，在2024年之前房地产市场的发展将会趋于平稳，爆发性的增长不太可能出现。
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