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新房改，楼市大变革？
关于新房改，有人说我们将来会走向新加坡的那条路，在我看来这有些天方夜谭，经济基本面都完全不一样，人家城市即国家，财政又不依赖土地.......
新房改原文核心点其实就两个，一是加大保障性住房建设和供给，消除大家买不起商品住房的焦虑；二是让商品住房回归商品属性，满足改善型需求。这两点其实前面七八年一直都在提，算不上什么新鲜事情。从某种程度上来说，和“房产税”有很强的相似性，方向正确，很有实施必要，但落地难度也很大。
政策文件中有提到，保障房的土地划拨“仅支付成本”，以成都为例，成都之前也建过一些保障房，运作模式虽然有些偏市场化，但基本上是在以保本微利的方式进行配售，即配售价格按基本覆盖划拨士地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。土地是最大的房地产成本，如果接下来要大规模建保障性住房，土地成本必然不能定的太高，这里需要跟进的是地方到底以怎样的定价划拨土地 ，换句话来说，地方愿意让多少利。
但卖地收入一直是地方政府的收入大头，如果以后建保障房基本不赚钱，地方和开发商的积极性怎么调动？最近增发的1万亿特别国债，从某种程度上来说，都已经是在补今年土拍收入暴跌之后的窟窿，后面如果财政依旧艰难，难道还要为了这些保障性住宅继续拉高赤字？
另一方面，是大家对保障房的接受度到底能有多高？比如之前成都市场上的保障房，基本上每个区都有，但数量很少，即便放到南门，购房者大多也不买账，为什么呢？就是因为封闭管理，没有金融属性，买了这种房子根本无利可图。
举个例子：60平的套二，假设它位置在中和。你得先拿着就业证明、收入证明、社保去申请……然后以1k/月的租金签五年……最后你能以五年前的定价1.6w/平买下来。不过前提条件是：这五年内你不能在成都买任何房产；一旦买了，就废了，且这类保障房还不能再向市场流通。但凡在成都月收入过万，出于对置业机会成本的考量，都是很难接受的。
二次房改这种事情，现在来看，只能说难度确实很大，但它也算是影响楼市的中长期因素，过个三五年，当我们不再依赖土地财政之后，不是没有成功的可能性。
另外，政策文件里面也提到了一个很有意思的政策，看起来还挺靠谱，那就是“对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房”，简而言之，开发商卖不出的房子以后可以卖给政府当保障房了；这事之前其实就已经开始推动了，比如去年长三角，苏州、温州等不少城市就由官方出面去收购市场上滞销的商品房。
当然，如果新房改真的能逐步落实，房地产市场必然会经历一个比较复杂且残酷的阶段，尽管保障房封闭式管理，品质、地段等方面的条件大多堪忧，在量足够大的情况下，低收入群体的接受度也会慢慢变高的。与此同时，市场上原有的老破小和品质差的刚需房虽然还可以流通，但地位就变得很尴尬了。毕竟有了低价保障房，解决了住房问题之后，谁还愿意花上百万去买破房子？
就成都而言，只要接下来新房改有顺利进行下去的苗头，那些品质差、地段又不行的刚需房目前挂牌的价格就是未来十年的最高价了。至于高质量商品房，反而可能会因为大家的逐利心理，价格再度拉高。
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